こんばんは。これはファイナンシャルプランナー３級試験に合格するために勉強したことを簡単にまとめる記事です。私の復習のための記事、つまり自己満足的なものですので悪しからず💦
もし私と同じように、ファイナンシャルプランナー３級を取得するために勉強中の方がいらっしゃいましたら、勉強した内容の確認・復習とか、少しでもお役に立てればと思います。また、ちょっと興味があって、試験を受けてみようか考えている方でしたら、勉強するきっかけになってくれれば嬉しいです。
さて、前回までは「相続・事業承継」の分野を勉強していました。今回からは「不動産」の勉強に入っていきます。勉強する順番、逆じゃない？と思われた方、あまり気にしないでください（笑）。
不動産って、今自分が住んでいる建物とか、その建物が立っている土地のこと、アパートを借りたりすることとか、割と身近なことなのですが、建物や土地の価格だとか、物件の貸し借りに関する法律とかは、あまり知らない人が多いんじゃないでしょうか？不動産業に関わる仕事をしていなければ、知る機会がないですからね。私も基礎知識ほぼゼロからのスタートです。
私が不動産と聞いてイメージするのは、アパートとかの賃貸業で収入を得る、いわゆる投資のイメージです。不動産で不労所得って、ちょっと憧れますよね！たとえば将来的に、不動産を取得して収入を得るために勉強する！と思えば、モチベーション高く学んでいけるかもしれません。私はそのつもりで頑張りますよ。
それでは早速勉強していきましょう。なお勉強に使っている教材は、マイナビ出版の「スゴい！だけじゃない！！FP３級テキスト&問題集」という本と、ユーチューブの「ほんださん/東大式FPチャンネル」の爆速講習です。参考にしてみてください。記事の内容も、本とユーチューブから抜粋しているところがあります。
⚫️目次
①土地の価格
②不動産登記
③不動産登記の効力
④登記記録の交付
⑤登記記録以外の調査
①土地の価格
不動産の価格には、実際の売買価格である実勢価格の他に、土地の価格を評価するものとして以下の価格があります。
・公示価格
国が目安として示す価格
・基準地標準価格
都道府県が目安として示す価格（公示価格を補完するもの）
・相続税路線価
相続時に土地の評価に用いる価格
・固定資産税評価額
固定資産税や都市計画税の計算の際に基準となる価格
試験対策として、以下の表を覚えるのが重要となります。
| 項目 | 公示価格 | 基準地 標準価格 | 相続税路線価 | 固定資産税評価額 |
|---|---|---|---|---|
| 管轄部署／目的 | 国土交通省（土地鑑定委員会）／一般の土地取引価格の指標 | 都道府県／公示対象外も含む土地取引価格の指標 | 国税庁／相続税・贈与税の課税評価 | 市町村（23区は東京都）／固定資産税・都市計画税の課税 |
| 基準日（評価時点） | 毎年 1月1日 | 毎年 7月1日 | 毎年 1月1日 | 原則 3年に1度（１月１日） |
| 発表時期 | 毎年 3月下旬 | 毎年 9月中旬 | 毎年 7月上旬 | 評価替え年の 4月頃（固定資産税課税明細書の送付時期） |
| 価格水準（公示地価＝100） | 100（基準値） | 公示地価と同程度 | 約80％ | 約70％ |
| 備考 | 全国の標準地の地価を公示 | 公示地価より対象地点が多い | 路線価方式で道路価格を基本に算定 | 課税目的のため実勢価格と乖離が出ることも多い |
この表で特に重要なのが、基準日と価格水準で、試験でよく出題されるようです。価格水準は、相続税路線価の８０％と、固定資産税の７０％が、名称と数字が入れ替わって出題されることがあるようですので、しっかり覚えましょう。
また、管轄部署を覚える時に重要なのが、この税金はどこに納めるのかを考えることです。相続税はどこに納めるのか、国税か地方税かと考え、国税だから国税庁が管轄、という感じです。
②不動産登記
不動産登記とは、土地や建物の所在・面積・構造や、所有者の住所・氏名などを法務局（登記所）の登記記録に記載しているものです。
登記をするということは、他人に対して「この不動産には、私の権利がついています」と主張するために必要となるものです。
⚫️不動産登記の内容
登記記録は、一筆の土地または一個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されます。権利部はさらに甲区と乙区に区別されています。
⚫︎表題部
土地や建物の物理的状況（スペック）が記載されています。
・土地・・・所在、番地、地目、地積など
・建物・・・所在、家屋番号、種類、構造、床面積など
⚫︎権利部
・甲区・・・所有権の保存（新築）、転移（売買など）、差押え等
・乙区・・・抵当権や貸借権など、所有権以外の権利
③不動産登記の効力
不動産登記をすると、第三者に対して、「自分にはこの不動産に関する権利がある」ということを主張できます。これが対抗力です。たとえば、お金を払って土地を買い、家を建てたとします。この時に登記をしていないと、他人から、この家は私のものですとか言われた場合に、自分のものだと言えないというわけです。そんな残念な話はありませんよね。まあ通常だと、家を建てたらハウスメーカーとか工務店が手続きをしてくれますが。
不動産登記には、対抗力がありますが、公信力がありません。公信力がないというのは、登記の情報が正しいと公に保証されていないということです。
これ、ちょっと何を言っているか分かりづらいんです。登記をするかどうかは今現在自由です。そのため、登記の情報が古いことがあり、登記記録上の権利者と実際の権利者が異なることがあります。この登記の内容を信じて取引した人は、法的に保護されないということです。
あまり難しく考えずに、３級では、「登記には対抗力はあるが、公信力はない」と覚えましょう。
④登記記録の交付
登記事項証明書や登記事項要約書の交付は、登記所で誰でも申請できます。交付請求は、オンラインによる請求（受け取りは郵送か窓口）もできます。
・登記事項証明書・・・登記事項の全部または一部を証明した書面
・登記事項要約書・・・登記事項の概要を記載した書面
⑤登記記録以外の調査
登記所（法務局）において、不動産の状況を確認できる資料として、登記記録の他に地図や公図を調査することができます。
・公図
土地のおよその位置関係や形状を示し、あまり正確ではない
・地図（１４条地図）
正確な測量に基づき、方位・形状・縮尺が正確
今日はここまでです。次回は不動産分野の「宅地建物取引業法」についてです。新しく覚えることが多くて大変ですが、頑張って勉強していきましょう！それではまた。
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