こんばんは。これはファイナンシャルプランナー３級試験に合格するために勉強したことを簡単にまとめる記事です。私の復習のための記事、つまり自己満足的なものですので悪しからず💦
もし私と同じように、ファイナンシャルプランナー３級を取得するために勉強中の方がいらっしゃいましたら、勉強した内容の確認・復習とか、少しでもお役に立てればと思います。また、ちょっと興味があって、試験を受けてみようか考えている方でしたら、勉強するきっかけになってくれれば嬉しいです。
今回は、不動産分野の「建築基準法」についてです。数値や計算式が出てくるので、しっかり覚えないと答えを導き出せません。数学が苦手な私はちょっと不得意分野かも😅
それでは早速勉強していきましょう。なお勉強に使っている教材は、マイナビ出版の「スゴい！だけじゃない！！FP３級テキスト&問題集」という本と、ユーチューブの「ほんださん/東大式FPチャンネル」の爆速講習です。参考にしてみてください。記事の内容も、本とユーチューブから抜粋しているところがあります。
また、ここの内容は、２０２６年２月２日時点のものです。
道路と接道義務
建築基準法上の道路は、幅員（道路の幅）４m以上の道路のことです。また、建築物の敷地は、この道路に２m以上接していなければなりません。
接道義務
これには安全上の理由があります。もし建築物が火事になった場合を想像するとわかりやすいです。消防車などは道路を走りますので、４m以上の幅がないと、車同士がすれ違えないからです。また、建築物がある敷地に消防車などが入っていくためにも、道路と敷地が繋がっていないと入れませんよね。その部分も２m必要です、ということになります。
図にするとこんな感じです。分かりずらかったらすみません😆
この基準を満たしていなければ、敷地に建築をすることができません。ただし、幅員４m未満であっても、道路として認められるものもあり、これを２項道路といいます。
２項道路とセットバック
２項道路は、４m未満の道路の中心線から２m下がった線を道路境界線とみなし、この部分をセットバックといいます。ちょっと分かりづらいので、これも図（手書き）にしてみます。
この場合は、幅員３mです。４m未満なので、敷地への建築は認められないのですが、セットバックすることで幅員４mとみなされることになります。道路幅の中心から２m、つまりこの図では、０、５m足りない分がセットバック部分となります。
このセットバック部分は、この後に出てくる建蔽率と容積率の計算上の敷地に含まれません。また、この部分に建物の建築（建て直し時）は認められません。
建蔽率
建蔽率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。土地を上から見た時に、どれくらいの面積の建物を建てられるかをイメージすると分かりやすいと思います。
各地域ごとに都市計画で定められた建蔽率の上限（指定建蔽率）が定められています。建蔽率は、敷地面積に指定建蔽率を乗じて算出します。
建築面積の上限を求める計算式の例として、建蔽率８０％の地域で、２００㎡の敷地面積に建物を建てる場合は、２００㎡×８０％で、１６０㎡となります。
ちなみに建蔽率自体を求める計算式は、建築面積÷敷地面積×１００で求めます。
建蔽率がないとどうなるかというと、敷地面積いっぱいに建物を建てたら、自分の家とお隣さんの家がものすごく近い、ということが考えられます。窓を開けたらすぐ隣の家の壁とかちょっと嫌じゃないですか？騒音とか防犯上あまりよろしくないと思います。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。建蔽率は、２階建ての１回部分の割合、容積率は２階も含めた面積の割合と考えると分かりやすいかもしれません。
容積率も各地域ごとに都市計画で上限が定められています。こちらも敷地面積に、容積率の上限を乗じて算出します。
計算例としては、指定容積率が１５０％の地域で、敷地面積２００㎡に建物を建てる場合は、２００㎡×１５０％で、３００㎡となります。
容積率自体の求め方は、延べ面積÷敷地面積×１００で求めます。
この指定がないと、極端な話ですが、１００階建ての建物とかも作れてしまうからですね。
ちなみに、建物が建蔽率や容積率の異なる複数の地域にわたる場合は、加重平均（影響の大きさを考慮して計算する平均値）した数値が敷地全体に適応されます。
建蔽率と容積率については、実技試験でよく出題されるようです。過去問とかを利用して、しっかり覚えましょう。
防火規制
火災の延焼を防ぐために地域を指定して火災に強い建築物を義務付けることを、防火規制といいます。
建築物が防火規制の異なる地域にわたる場合は、規制の厳しい方が適用されます。面積が大きい方ではありません。
防火地域に指定されている地域の建築物は、原則、耐火建築物で建築、準防火地域に指定されている地域の建築物は、原則、耐火建築物や準耐火建築物で建築する必要があります。
ここで、複数の地域にまたがる規制をまとめます。
・用途制限：敷地面積の過半を占める用途地域の制限が適用
・指定建蔽率、指定容積率：各地域の敷地面積と指定建蔽率・容積率でかけ合わせて求める
・防火規制：厳しい方の規制が適用
区分所有法
区分所有法とは、マンションなどの区分所有建物の使用や管理に関するルールを定める法律のことです。
ここで試験に出てくるのは、集会の決議割合という部分です。マンション全体に係る事項は区分所有者の一定割合の賛成が必要です。
・規約の設定、変更、廃止などは、区分所有者の４分の３以上の賛成が必要
・建て替えは、区分所有者の５分の４以上の賛成が必要
マンションを建て替えるとなると、住人全員が一時退去しなければいけないので、大事なことは大勢の賛同が必要ということですね。
農地法
農地法とは、農地の売買や転用を規制して、食料の安定供給や耕作者を守ることを目的とした法律です。農地を売買したり、農地を農地以外の用途（宅地など）に転用する場合には、原則として許可が必要です。
次の表は農地法をまとめたものです。ポイントは、市街化区域は市街化を進める区域ですので、市街化区域内の農地を農地以外に転用することは、あらかじめ農業委員会への届出をすれば許可は不要です。
| 条文 | 規制内容 | 農地のまま？ | 権利移動 | 転用 | 典型例 | 許可権者 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第3条 | 農地を農地のまま売買・賃貸する | ◯ | ◯ | × | 農家が別の農家に田畑を売る／貸す | 農業委員会 |
| 第4条 | 自分の農地を農地以外に使う | × | × | ◯ | 自分の畑を駐車場・資材置場にする | 都道府県知事等 |
| 第5条 | 農地を売買・賃貸して転用する | × | ◯ | ◯ | 農地を買って住宅や店舗を建てる | 都道府県知事等 |
今日はここまでです。今回のところでは、建蔽率と容積率が、実技試験でよく出題されるようですので、計算式などしっかり覚えておきたいところです。接道義務やセットバックも、イメージがつかないと覚えにくい部分ですね。復習してしっかり覚えましょう。それではまた。
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