こんばんは。これはファイナンシャルプランナー３級試験に合格するために勉強したことを簡単にまとめる記事です。私の復習のための記事、つまり自己満足的なものですので悪しからず💦
もし私と同じように、ファイナンシャルプランナー３級を取得するために勉強中の方がいらっしゃいましたら、勉強した内容の確認・復習とか、少しでもお役に立てればと思います。また、ちょっと興味があって、試験を受けてみようか考えている方でしたら、勉強するきっかけになってくれれば嬉しいです。
今回は、不動産分野の「都市計画法」についてです。普段の生活では携わることがない分野で、私も初めて聞くようなことばかりでした。
それでは早速勉強していきましょう。なお勉強に使っている教材は、マイナビ出版の「スゴい！だけじゃない！！FP３級テキスト&問題集」という本と、ユーチューブの「ほんださん/東大式FPチャンネル」の爆速講習です。参考にしてみてください。記事の内容も、本とユーチューブから抜粋しているところがあります。
また、ここの内容は、２０２６年１月１６日時点のものです。
都市計画区域
街づくりの視点から土地の利用のルールを定める法律を、都市計画法といいます。この都市計画法によって、都道府県や国土交通大臣が指定した区域のことを都市計画区域といいます。
都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に区分することができます。この区分した区域を線引き区域と言い、それ以外の都市計画区域を非線引き区域といいます。
市街化区域
・既に市街地を形成している区域
・おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を目指す区域
・原則として建物を建てるため、用途地域を定める
市街化調整区域
・市街化を抑制すべき区域
・原則として建物は建てられないため、用途地域を定めない
非線引き区域
・市街化区域でもなく、市街化調整区域でもない区域
用途地域
用途地域は、土地の計画的な利用を図るために、地域ごとに建物の用途に対して制限を設けたものです。
ちなみに、市街化調整区域には、この用途制限は定めません。そもそも建物を建てられない地域ですので、制限の必要がないというわけです。
用途地域は、全部で１３種類の地域に分かれています。
・住居系（８種類）・・・住居の環境を保護する
・商業系（２種類）・・・商業等の利便を増進する
・工業系（３種類）・・・工場の利便を増進する
開発許可
開発行為
開発行為とは、建築物などの建築の目的で行う土地の区画形質の変更のことをいいます。建物の建設ではなく、前段階の土地の地ならしのことです。
開発許可
開発行為をしようとする場合、場所と規模に応じて、あらかじめ都道府県知事等の許可が必要となります。
しかし、次の場合は許可不要となります。
・市街化区域・・・原則、１,０００㎡未満（三大都市圏の一部は５００㎡未満）
市街化区域は建物を建てて良いエリアのため、大きな建物のみチェックするということですね。
・市街化調整区域・・・農林漁業用の建築物や農林漁業従事者の居住用建築物を建築するための開発行為（上記以外は規模に関わらず許可が必要）。
そもそも建物を建ててはいけないエリアのため、全ての建物をチェックということです。
ちなみに、この市街化調整区域について、最近私が実感したことがあります。私の住んでいるエリアが市街化調整区域でした。周りには田んぼがあり、私も田んぼを持っています。そして数年前に、家を建て替えました。この時に、農家の登録があったから家の建て替えができたのです。
今回の内容を勉強して、なるほどこういうことだったのかと思いました。ただ、今は田んぼは使っていないので、空き地みたいになっています。売ったり他の目的に使えないので、無駄だなあと思っています😆
用途制限
ここから少し建築基準法の内容に入っていきます。
建築基準法とは、建物を建築する際の最低限のルールを定めた法律です。建築基準法では、都市計画法で区分した用途地域（住宅系、商業系、工業系の全１３種類）ごとに建築できる建物とできない建物を具体的に定めていて、これを用途制限といいます。
主な用途制限は以下の通りです。
| 建築物の種類 | 第一種低層住居専用地域 | 商業地域 | 工業地域 | 工業専用地域 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅・老人ホーム | ○ | ○ | ○ | × |
| 診療所・保育所 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 大学・病院 | × | ○ | × | × |
- 商業地域は用途制限が最も緩く、すべて○
- 工業専用地域は住宅系が不可
- 第一種低層住居専用地域は大学・病院が不可
建築物の敷地が２つ以上の用途地域にわたる場合は、面積の大きい方の用途地域の制限が敷地全体に適用されます。
皆さんは、シムシティっていうゲームを知っていますか？何もない土地に自分の都市を作っていくゲームなのですが、都市を作る過程で、住宅地区・商業地区・工業地区を作る区域を決めるんです（用途地域から来てるのかな）。そこで工業地区の隣に住宅地区を作ると発展しないんですよね。まあ、当たり前と言えば当たり前なんですが、この勉強をしていたら、昔を思い出しましたね😆 つまり、工場の近くに住宅や学校立てたらだめだよねってことですね。
建物の高さ制限
日当たりの悪化を防ぐために、建築物の高さの制限が決められています。自分の家の隣に高いビルが立って、日が当たらなくなったら嫌ですよね。そうならないようにするためのものです。
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域など、一戸建ての住宅が並ぶようなエリアでは、建築物の高さの限度は、原則として１０mまたは１２mです。どちらになるかは都市計画で定められます。
今日はここまでです。身近なことでなんとなくイメージがつきやすい分野かと思います。まだ先は長いですので、確実に覚えていきましょう。それではまた。
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